提要：习近平2日主持召开中央全面深化改革领导小组第七次会议，会议审议了《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》。

    习近平2日主持召开中央全面深化改革领导小组第七次会议，会议审议了《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》。

    会议强调，农村土地制度改革要坚持土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损三条底线，在试点基础上有序推进。

    继11月底中央正式印发《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》后，农业部近日又在全国新批了34个县市作为第二批农村改革试验区，并安排5个方面共19项试验任务。

    其中，排在首位的就是深化农村土地制度改革。农村改革试验区数量达到58个，覆盖全国28个省(区、市)。

    另外，据上海证券报报道，除了上述文件之外，包括有关“积极发展赋予农民对集体资产股份权能改革试点方案”、“发展农村产权流转交易市场”等多个指导意见也在紧锣密鼓制定。

    有关专家指出，党的十八届三中全会提出的300多项改革任务中，有超过50项和农业农村有关，重头戏就是包括土地制度在内的集体产权制度改革。

    一、核心：放活土地经营权

 

 

 

 

中国农业改革的逻辑

    1978年开始的第一轮农村土地制度改革，实现了农村集体所有权和家庭承包经营权的分离，强化了农民权利，解决了生产积极性的问题。而新一轮农村土地制度改革的核心，将在“放活土地经营权”上做文章，其创新意义和深远影响，可与前一轮改革比肩。

    中央农村工作领导小组副组长陈锡文认为，农地改革的基本方针已经明确，即“明晰所有权，稳定承包权，放活经营权”，在这个基础上不断推进土地合理的流转和适度规模经营的发展，创新农业经营主体。

    中金研报指出，土地产权将一分为三：所有权属于集体，承包权属于农民，经营权由产权主体自主。土地确权主要是确定农村土地的使用权，包括农地承包经营权和宅基地使用权，类似于城市住宅使用权用房产证的形式确认下来。土地确权工程量大，但由于确权有利于保障农民利益，预计进展顺利，五年内完成。

 

    “中央深改小组会议定调农地改革坚持三条底线，就是为改革划定底线。”专家称，这一底线就是：新一轮农村土地改革，要在坚持农村土地集体所有的前提下，促使承包权和经营权分离，开创所有权、承包权、经营权三权分置、经营权流转的格局。

    对此，西南财经大学经济学院副教授吴垠认为，下一步的改革应坚持农村土地(包括集体建设用地、承包地、宅基地)的集体所有，通过确权赋能，把集体经济组织的所有权和农民手中的使用权变为永久性物权，使它们能流转交易;保护集体和农民分享土地增值收益，以此建立农民获得生存、发展来源的长期保障制度，防止农民的财产权利受到侵害。

    二、改革“四大亮点”

 

 

 

 

 

 

用土改解决“三农”问题

    据《经济参考报》消息，农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度的改革试点将紧扣十八届三中全会提出的农村土地制度改革的任务。

    针对这“三块地”，国土资源部有关人士称这一轮改革主要有四大亮点：

    一是将按照集体土地所有权的主体类型，将集体土地明确归属为乡、村、小组三类集体产权主体，探索所有权的多种实现方式和经济组织形态。

    二 是按照土地使用方式和市场需要，建立与国有土地同等的划拨，出让，出租土地使用权类型，赋予农村集体经营性建设用地与国有经营性建设用地同等的权利，在符合规划用途管制和依法取得的前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，真正实现与国有土地同等入市，同权同价。

    三是按照所有权产权关系，在集体经济组织内部探索宅基地的有条件有偿使用和自愿有偿退出的机制，同时还要稳妥审慎的推进农民住房财产权抵押担保，以扩宽农民增加财产性收入的渠道。

    四是在征地改革中，要缩小征地范围，规范征地程序，完善补偿标准，建立被征地农民合理规范多元的保障机制，除此之外，还将在集体经营性建设用地入市中，建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制。

    三、各地试点模式之辩

 

 

 

 

土改路线图

    1、成都将承担7项试验任务

    据21世纪经济报道，四川省成都市将在土地承包经营权退出试点等7个方面开展试点，成为分担试验任务最多的地区之一。

    本次成都市将承担的“土地承包经营权退出试点”，成都市社科院原副院长陈家泽称，经营权如果要真正实现“退出”，需要建立更为先进的农民工市民化保障体系， “成都允许农民带着土地承包经营权进城落户，这需要政府给出和土地承包经营权适应的对价体系，让农民自愿退出土地经营”。

    陈家泽所带领的课题组研究显示，一个农民工由农民转变为市民所需的各种公共资源投入，主要包括公共基础设施、社会保障、义务教育、医疗卫生、就业服务、住房保障和社会治安、文化体育等领域。在其他条件不变的情况下，成都每增加1个城镇户籍人口所需要的财政支出增量为16.8万元。

    除上述“土地承包经营权退出试点”外，成都市还将承担的试验任务是：土地承包经营权流转管理试点、深化集体林权制度改革试点、改进农业补贴办法试点，粮食、生猪等农产品目标价格保险试点，农民合作社、家庭农场、村转社区等农村基层党组织建设试点，农村社区、村民小组为单位的村民自治试点。

    2、重庆试水互联网公开拍卖

    据重庆联合产权交易所消息，重庆云阳县一块2700亩14年期农村土地承包经营权近日成功通过互联网交易系统公开流转，这也是重庆利用互联网交易系统实现农地流转的首次尝试。

    资料显示，上述土地承包经营权经过2位投资人先后26次互联网报价，最终以56.73万元年、14年共计794.26万元的价格成交，增值率达9.67%，成为重庆首次利用互联网交易系统实现农地流转的成功尝试。

    值得注意的是，将互联网平台延伸至农地拍卖，重庆并非首吃螃蟹者。根据今年中央“一号文件”，在农村闲置土地逐渐增多的大环境下，为避免耕地浪费，多地政府均鼓励农户流转土地经营权，在流转形式上也不乏创新。据《农民日报》报道，此前天津市宝坻区方家庄镇碱场村1818亩农村土地流转项目，便通过天津农村产权交易所网络竞价平台成功竞价，成为天津市首笔通过远程网络电子竞价进行的农村土地流转项目。

    此外，今年5月，浙江省供销社直属企业浙江兴合电子商务有限公司也联合阿里巴巴集团聚划算平台等单位在安徽省绩溪县实施了一个名为“聚土地”的项目，将土地流转与电子商务结合起来。

    分析人士认为，通过网络公开竞价的方式可以更好地发现农村土地价值，发现投资者，增加土地流转效益。同时，还能有效杜绝暗箱操作，促进交易公开、公平、公正，保护农民的利益。

    四、资本盛宴开启

    平安证券研报认为，农村土地改革一直备受瞩目，土地改革、户籍改革以及新型城镇化构成未来农村改革的制度红利，也将是资本市场未来数年的重要投资主题。

    另外，2015年的突破点着重在两个领域，城市工业用地的集约化利用和农村集体建设用地的入市试点，从土地流转的模式来看，预计入股、出租等方式将会有所加速。

    申银万国证券在上月发布了题为《规模化经营催生投资新机会——土地流转政策与投资机会分析》的报告，报告指出农业服务（新型经营主体（平台）、流转金融服务、流转市场服务、农业信息化等）产业兴起优质农资提供商，种子、化肥、农资技术创新与渠道整合（高端产品、新产品等）。

    投资机会一览：